Dolda fel försäkring – Så fungerar det

Vid en husförsäljning är du som säljare ansvarig för dolda fel i upp till och med tio år efter att köparen har fått tillträde till huset. Detta innebär att om dolda fel dyker upp kan köparen hävda att du som säljare ska ersätta denne för vad det kostar att åtgärda bristerna.

Med en dolda fel försäkring för hus kan du som säljare få en extra trygghet och ett visst skydd mot en köpares eventuella krav.
 

Vad innebär en dolda fel försäkring?

En dolda fel försäkring är en försäkring som ger dig som säljare ett visst skydd mot köparens krav om denne skulle upptäcka ett dolt fel under de tio första åren efter försäljningen.

Om köparen påstår att det finns dolda fel i fastigheten kommer ditt försäkringsbolag att utreda ditt ansvar som säljare. Försäkringsbolaget kan även företräda dig i domstol om du skulle hamna i en tvist med köparen. Skulle det visa sig att du är ansvarig för de dolda felen kan försäkringsbolaget gå in och betala ersättning till köparen. Du får då betala en självrisk som vanligen ligger på runt 30 procent av aktuellt prisbasbelopp. Prisbasbeloppet för 2022 ligger på 48 300 kronor.
 

En försäkring med många undantag

Något du bör ha med dig angående en dolda fel försäkring för hus är att den oftast kommer med en hel del undantag. Vanliga undantag eller områden där det finns begränsningar i försäkringen är följande:

• Värme
• Vatten
• El
• Sanitet
• Vitvaror
• Ventilation
• Eldstad
• Skorsten
• Radon 
• Asbest

Som du ser är det flera områden där försäkringen kan ha begränsningar för vad för fel den kan täcka. Ibland marknadsförs dolda fel-försäkringar som ett tryggt sätt att helt och hållet slippa ansvar i framtiden men så behöver det alltså inte vara.

En dolda fel försäkring gäller dessutom normalt bara för själva bostadsbyggnaden och inte eventuella uthus, fristående garage eller tomt.
 

Vad räknas som ett dolt fel?

Ett dolt fel är något som fanns redan när huset såldes men som inte kunnat upptäckas trots en besiktning. Typiska dolda fel är exempelvis läckande tak, brister i badrum, fel i fasaden eller fel i dräneringar med mera.

För att felet ska räknas som ett dolt fel behöver det uppfylla fyra kriterier:

• Felet ska ha funnits vid köptillfället
• Felet ska inte ha kunnat upptäckas
• Felet ska inte ha varit förväntat
• Bostadens egenskaper har avvikelser från de uppgifter som säljaren har lämnat

Du som säljare bör alltid underrätta köparen om de fel och brister som du vet om att fastigheten har. Du är ansvarig för dolda fel i tio år från köparens tillträde och om du inte meddelat om felen kan du bryta mot din upplysningsplikt.
 

Så här köper du en dolda fel försäkring för hus

En dolda fel försäkring för hus kan du som säljare oftast teckna via din fastighetsförmedlare om du använder dig av en sådan. Du kan även teckna en direkt hos exempelvis Gar-Bo Försäkring och Anticimex Försäkringar. Tänk på att du måste ha gjort en besiktning av fastigheten innan du kan teckna försäkringen.
 

Dolda fel försäkring pris

Priset för en dolda fel försäkring varierar beroende på vad det är för fastighet samt innehåll du vill ha, men vanligen ligger priset någonstans mellan 6 500-12 000 kronor. Försäkringen gäller lika länge som din ansvarstid – alltså tio år.
 

Bör man skaffa en försäkring för dolda fel?

Bör man då skaffa en försäkring för dolda fel? Som säljare är det viktigt att känna till att det finns många undantag och begränsningar i dessa försäkringar. Samtidigt, skulle köparen i framtiden höra av sig om ett dolt fel kan det i värsta fall bli dyrt för dig som säljare om du skulle finnas ansvarig för felet.

Det ska sägas att det inte är hur enkelt som helst för en köpare att hävda dolda fel om denna upptäcker någon brist i framtiden. För att det ska räknas som ett dolt fel ska det till ganska mycket. Så det är inte så att en köpare bara hur som helst kan hävda ett dolt fel som du måste betala för. Bevisbördan ligger hos köparen och skulle ni tvista om det kan det i slutändan bli ett ärende för tingsrätten om ni inte kommer överrens.

Normalt räknas inte dolda fel-försäkringar in bland de absolut nödvändigaste försäkringar att ha som exempelvis en hemförsäkring eller villaförsäkring gör. Med det sagt så kan en försäkring kännas som en trygg lösning för att åtminstone minska risken om något skulle inträffa i framtiden.
 

Friskrivning - alternativ till en dolda fel-försäkring

Som säljare kan du istället för en dolda fel försäkring helt friskriva dig från dolda fel genom att förhandla dig till en friskrivningsklausul i köpekontraktet. Då kan inte köparen begära någon ersättning om ett dolt fel skulle dyka upp. Detta gäller dock endast om du som säljare inte kände till felet vid köptillfället.

En friskrivning kräver naturligtivs att både säljaren och köparen är överrens om det. Normalt vill en köpare ha "betalt" för klausulen i form av ett lägre pris på huset, men även det är en förhandlingsfråga.
 

Lästips för dig som ska sälja eller köpa ett hus

- 7 bra tips för dig som ska flytta till hus

- Säga upp din hemförsäkring – Så här gör du

- Fullvärdesförsäkring för villa - Så funkar det

- Köpa hus? - 5 bra tips inför bostadsköpet

- Pantbrev - Så fungerar det (guide)

- Lagfart - Så fungerar det (guide)