Varning för olika bindningstider på bolånet

Rörlig och bunden ränta

För bolån kan du välja hur lång tid din ränta ska vara bunden. Vår standardrekommendation är att välja rörlig ränta då det oftast lönar sig i längden. Eller möjligtvis välja en bindningstid på ett eller två år om banken ger dig en bra deal på det. Tycker du att det är skönt att veta vad räntan är och/eller vill försäkra dig mot negativa överraskningar de närmaste åren samt är väldigt säker på att du kommer att bo kvar under bindningstiden kan det dock vara rätt att binda räntan på lite längre tid ändå.

Om du binder räntan kan du välja olika bindningstider. De flesta banker erbjuder bindningstider på upp till 10 år.

Vanligt råd att dela upp lånet

Bankerna brukar också erbjuda dig att dela upp lånet i två eller flera delar. Det kan finnas flera praktiska skäl till det, exempelvis om ni är två på lånet och vill amortera olika mycket.

En vanlig rekommendation är att dela upp lånet i två delar och sedan binda på olika löptider. Till exempel att binda ena delen av lånet på tre år och den andra delen på fem år.

Jag prenumererar på DN där det då och då förekommer artiklar med tips kring bolån. Oftast är det en ekonom från någon bank som är intervjuad och oftast kommer rådet att dela upp lånet på olika bindningstider upp.

Exempel på uppdelat lån

Lena delar upp sitt banklån hos Handelsbanken i två delar. På den ena delen binder hon med tre års löptid och den andra delen binder hon på fem år.

Så fort ett lån löper ut binder hon om på samma löptid. Det gör att Lena kommer att binda om vid följande tidpunkter:

3 år, lån del 1
5 år, lån del 2,
6 år, lån del 1
9 år, lån del 1,
10 år, lån del 2
12 år lån del 1
15 år, hela lånet

Poängen med olika bindningstider

Det finns en poäng med rådet jämfört med att binda hela lånet på samma löptid. Tanken är att om du hela tiden väljer olika löptider kommer det minska risken för att du tvingas binda om hela lånet vid ett tillfälle när räntan är särskilt hög. Det gör att du får mindre drastiska förändringar i levnadskostnader.

Om räntan efter tre år i exemplet ovan har gått upp en del blir det fortfarande en smäll för Lena när hon binder om, men smällen blir inte lika hård som om hon hade bundit hela lånet på fem år.

Nackdel – du sitter i knät hos banken

Fördelarna med uppdelade bundna lån är liten i förhållande till nackdelen. Du är i princip fast hos din bank.

I exemplet ovan kommer halva Lenas lån löpa ut efter 3 år. I det läget sitter Lena med halva lånet bundet hos Handelsbanken i två år till. Det ger henne en dålig förhandlingssituation för den delen av lånet som skall läggas om.

Du bör i alla lägen försöka förhandla bolåneränta med flera olika banker och spela ut dem mot varandra. Om du har en bunden del kan du i praktiken inte göra det.

För många gör det stor skillnad att förhandla räntan och det är inte alls säkert att banken, Handelsbanken i exemplet med Lena, erbjuder en lika bra ränta nästa gång när de vet att det inte har någon konkurrens.

Därför kan du inte ha bolån hos två olika banker

I teorin finns det så vitt vi vet inget som hindrar två banker att dela på ett lån. Troligtvis kommer dock lånet till Handelsbanken vara prioriterat – det vill säga om Lena hamnar på obestånd och huset måste tvångsförsäljas får Handelsbanken sina pengar först och sedan får den andra banken sina ifall det fortfarande finns pengar kvar.

Vad vi förstår säger bankerna blankt nej till att låna ut på det sättet. De vill ha hela lånet eller så blir det ingen affär alls*.

I praktiken behöver du alltså acceptera den ränta banken lägger fram när ett av dina lån löper ut eller lösa lån i förtid och betala ränteskillnadsersättning, vilket ofta blir dyrt, för att kunna flytta hela lånet till en annan bank.

*Det förekommer dock i fall när två hus, kanske parhus eller generationsboenden, tidigare varit två separata objekt med separata bolån men som senare blivit ett.


Skrivet av Andreas Runnemo, oberoende rådgivare på småspararguiden