Nu har jag en åsiktsfrände i Mats Qviberg! Han har gått ut och sagt samma sak som jag gjorde redan 1999 – se bostaden som ett boende, konsumtion, och inte en placering! Då, 1999, var det en sanning i ännu högre grad än idag. Det var många som kände sig som vinnare. Att det var den bästa satsningen de gjort eftersom de hade ett så stort värde i sin bostad. Men räknat efter inflation, underhållskostnader och även efter förmögenhetsskatt och reavinstskatt så hade man helt enkelt gått back. Att det fanns ett stort positivt värde berodde framförallt på att inflationen urholkat lånen. Hade man satsat samma slant på en placering på börsen hade man fått mångdubbelt tillbaka.

Jag säger inte det här för att göra någon besviken, utan för att det nog är smart att ha en realistisk förväntan på vad ett bostadsköp är för något. Ett eget ägt boende ger möjlighet att bo med bra standard, att påverka bomiljön, att kunna lägga egen tid på underhåll och få ned kostnaderna och för att få en ingång i bostadsbyteskedjan. Men det ska inte leda till att man tror att det här är självklara vägen till rikedom, pengar att använda för konsumtion. Och att man därför skippar tanken på att bygga upp ett sparkapital bredvid.

Under en lång rad av år följde alltså villapriserna i stort sett bara inflationen. Det är först efter 1997 som de har dragit iväg. Det är priserna i Stor-Malmö som har stigit mest i landet. Plus 172 procent på tio år, alltså nästan en tredubbling, jämfört med 126 procent i genomsnitt i landet. Stor-Stockholm ligger på plus 149 och Stor-Göteborg på plus 152 procent. Det är självklart storstadsområdena som drivit upp den genomsnittliga ökningen. I norra Mellansverige har priserna stigit med 87 procent.

Nu börjar priserna vända nedåt. Den låga räntan motverkar antagligen ett större prisfall i landet just nu. Det har i alla fall varit en god aktivitet på bostadsmarknaden hittills under våren. Men det är inte osannolikt att priserna kan pressas nedåt i höst och under nästa år. Arbetslösheten kommer att stiga och lågkonjunkturen sätter säkert sina spår i hushållens ekonomi och optimism.

Nu när våren är i antågande, HUS-avdraget har fått sina detaljer föreslagna, så kanske det kliar i fingrarna att förändra hemma. Eller bara se till att underhållet löper på. Hur mycket kostar det egentligen att underhålla en villa? Ett hus står inte och reparerar sig självt precis. Man är tvungen att sköta underhållet för att värdet ska bestå.

Underhållet som behövs under en 40-årsperiod för en villa motsvarar ungefär 1 600 – 2 000 kronor per månad. Det beror på hur mycket arbete man lägger ned själv. Här är en del eget arbete medräknat. Men kostnader för att förnya och förbättra finns inte med. Och det står ju högt på önskelistan, inte minst nu när vårsolen avslöjar allt.

Vad betyder det sammantaget att en villaköpare fått i värdestegring egentligen? Ett exempel: Säg att en villa såldes i slutet av 2008 för medianpriset i landet, 1,5 miljoner kronor. Priset borde ha varit 663 000 kronor när den köptes 1998 om det följt genomsnittlig utveckling. Den synliga vinsten är 837 000 kronor. Men efter att ha räknat bort nedlagda underhållskostnader och kapitalvinstskatt och tagit hänsyn till inflationen motsvarar den egentliga vinsten bara 300 000 kronor.

Men har man nu ett kapital i sin bostad är det förstås inte fy skam. Frågan är då vad man kan göra med pengarna? Går det att utnyttja dem till konsumtion, guldkanten på ålderns höst, som det så fint heter? När priserna stigit på den egna bostaden har även övriga bostäder blivit dyrare på hemorten. Vart kan man ta vägen för att få pengar över? Nyproducerade bostadsrätter i attraktiva lägen kan hägra, men de är nästan dyrare än villan och kostar en bra slant i årsavgift. Kan man hitta en hyresrätt, ett mindre radhus eller en lägenhet längre ut från centrum går det säkert utmärkt att få något över. Flyttar man till annan ort där priserna är lägre eller till sin fritidsbostad fungerar det också.

Det finns anledning för den som varit med ett tag att fundera över vilka alternativ som står till buds en vacker dag när bostadsbyte blir aktuellt. För den som är ung och ska in på bostadsmarknaden är det klokt att inte förvänta sig att bostaden alltid ger en rejäl värdetillväxt. Normal prisökning över tid är betydligt lägre än vad som varit fallet i storstadsområdena de senaste tio åren.

Att tro att bostaden skulle vara en sparbössa är knappast den första utgångspunkten för ett köp – men egen härd kan ändå vara guld värd och då förmodligen ur många andra aspekter.

Ylva Yngveson
Privatekonom
Swedbank