Hyra ut hus - allt viktigt du behöver tänka på

Funderar du på att hyra ut ditt hus? Här kan du läsa om allt viktigt som du behöver känna till. Lagar, regler, hur du bestämmer hyran, skatt och mycket mer.

Vad innebär det att hyra ut hus privat?

Att hyra ut ditt hus innebär att du som husägare överlåter ditt hem till en annan person mot att hyresgästen betalar hyra normalt varje månad. Detta kan vara ett bra sätt för dig att tjäna extra pengar om du exempelvis inte bor i huset själv under en viss tid. Du kan hyra ut ditt hus till en närstående eller någon du inte känner, men i båda fallen är det viktigt att skriva ett hyresavtal för att undvika missförstånd så långt som möjligt.

Det finns två huvudsakliga sätt att hyra ut ditt hus på: privat uthyrning eller genom en förmedlare.
 

Privat uthyrning vs. förmedlare

När du hyr ut ditt hus privat ansvarar du själv för att hitta en hyresgäst, upprätta hyresavtal och sköta alla administrativa uppgifter. Det ger dig mer kontroll över processen och sparar eventuellt förmedlaravgifter, men det innebär också att du bär ansvaret för alla delar av uthyrningen själv.

Att använda en förmedlare kan göra processen smidigare. De kan hjälpa dig hitta potentiella hyresgäster, granska dem, upprätta juridiskt korrekta hyresavtal och hantera betalningar. Det kan vara skönt när du själv inte vill lägga för mycket tid på pappersjobb och kontakter med hyresgästerna.
 

Lagar och regler kring uthyrning av hus

Innan du hyr ut ditt hus är det viktigt att vara medveten om de lagar och regler som styr uthyrningsprocessen.

Några av de viktigaste reglerna att ha koll på är följande:

• Hyreslagen: I Sverige regleras hyresförhållanden av Hyreslagen (12 kap.jordabalken). Denna lag fastställer grundläggande rättigheter och skyldigheter för både hyresvärdar och hyresgäster.
   
• Hyreskontrakt: Ett skriftligt hyresavtal är verkligen att rekommendera och bör innehålla villkor som hyra, deposition, uppsägningstid och eventuella regler om husdjur med mera.
   
• Deklaration: Som uthyrare måste du deklarera dina hyresintäkter och kan samtidigt dra av vissa utgifter för underhåll och reparationer.
   

Hyra ut hus - skatt och deklaration

Du kan hyra ut ditt hus upp till 40 000 kr + 20% av hyresintäkterna per år utan att betala skatt. Allt över den summan räknas som kapitalinkomst vilket du ska betala 30% skatt på. Detta innebär att du ska deklarera dina hyresintäkter i din vanliga inkomstdeklaration. Du kan även dra av vissa kostnader i samband med uthyrningen, såsom underhålls- och reparationskostnader. Avdragen får inte överstiga hyresintäkterna.

OBS! Om uthyrningen liknar hotellverksamhet eller dylikt kan det vara så att du även momsbeskattas.

Om du använder ett företag som hjälper dig att hyra ut ditt hus och du anses vara hyresvärden måste du räkna hela ersättningen du får från företaget som hyresintäkt. Det innebär att du också måste inkludera den avgift du betalar till företaget. Du anses vara hyresvärd om företaget endast förmedlar bostaden och tar betalt.

Om företaget däremot anses vara hyresvärden behöver du bara rapportera den ersättning du får från dem som hyresintäkt. Avgiften du betalar till företaget ska då inte räknas med som en del av hyresintäkten. Förmedlingsföretaget räknas oftast som hyresvärd när de hyr ut huset i sitt eget namn. Exempelvis om följande uppfylls:

• Företaget annonserar om uthyrningen
   
• Företagets namn finns i hyresavtal, bokningsbekräftelse eller på fakturor
   
• Företaget tar ansvar för att avtalsvillkoren uppfylls när det gäller tillträde, ersättning och bostadens skick
   
• Gästerna meddelar sin ankomst och hämtar nyckeln hos företaget
   

Viktiga saker att tänka på vid uthyrning av hus

När du väljer att hyra ut ditt hus finns det flera viktiga saker artt tänka på:

• Fastställ en lämplig hyra: För att fastställa en rimlig hyra, undersök liknande fastigheter i ditt område. Ta hänsyn till boendets skick, läge och eventuella extra förmåner som trädgård eller pool.
   
• Kolla upp potentiella hyresgäster: Om du väljer privat uthyrning är det klokt att kolla upp potentiella hyresgäster. Begär referenser och gör en kreditkontroll.
   
• Ha ett skriftligt avtal: Oavsett om du använder en förmedlare eller inte, se till att ha ett tydligt skriftligt hyresavtal som skyddar både dig och hyresgästen.
   
• Teckna en villaförsäkring med uthyrningsförsäkring: När du hyr ut ditt hus är det viktigt att ha en anpassad villaförsäkring med uthyrningstillägg. Det är ett extra skydd som du kan lägga till i din villaförsäkring och som kan ge ett ekonomiskt skydd vid stöld eller skadegörelse, tvister med hyresgästen och förlorad hyresintäkt vid vattenskador med mera.