Jag utgår ifrån att detta är något som uppdagats vid en försäljning/köp av bostad. Om upptäckten sker innan köpekontraktet har skrivits under kan köparen villkora köpet med att felet åtgärdas eller exempelvis ett prisavdrag. Köparen är inte bunden till att köpa en fastighet innan köpekontraktet har skrivits på. Upptäcks felet efter att köpekontraktet har skrivits på blir det oftast köparens problem att lösa.

Utgångspunkten är att fastigheten köps i det skick den faktiskt är på kontraktsdagen. Enligt lagen (jordabalken) ska fastigheten stämma överens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika från vad köparen haft anledning att förutsätta vid köpet. Det innebär å ena sidan ansvarar säljaren alltid för sina garantier och löften. Har säljaren sagt exempelvis att ledningarna är nya eller i bra skick, ja då är det säljarens ansvar att de även ska vara i det skicket. Dessutom ansvarar säljaren för om skicket försämras på grund av en olyckshändelse mellan köpekontraktet och tillträdet.

Säljaren ansvarar också för dolda fel. För att ett fel ska anses vara dolt ska det uppfylla tre grundkriterier:
• Felet ska ha funnits vid köptillfället
• Felet ska inte gått att upptäcka vid en noggrann undersökning
• Felet ska inte vara förväntat utifrån fastighetens ålder, pris och övrig information som framkommit vid köpet.

Dessutom ska det dolda felet bara av större karaktär och därmed påverkat fastighetens marknadsvärde om felet hade varit känt innan köpet. Uppfylls dessa förutsättningar kan köparen ha rätt till ersättning från säljaren.

I det flesta fall är felet inte dolt och då är det köparen ansvar att undersöka fastigheten. Köparens undersökningsplikt är omfattande. Köpare kan exempelvis inte hänvisa till fel i efterhand som man hade kunnat eller borde upptäcka vid en noggrann undersökning. Därför är det alltid viktigt att anlita en auktoriserad besiktningsman vid fastighetsköp. Dessutom kan man behöva anlita tex en elektriker för att undersöka skicket på elledningarna, beställa analyser av vattenkvalitén om du ska använda egen brunn osv.