Strategierna som vinner budgivningen

Att tänka på innan du ger dig in i budgivningen

Innan du börjar buda finns det några bra saker att tänka på:

• Sök ett lånelöfte 50 000 kr över närmsta jämna budgivningsbelopp, till exempel 4 050 000 kr istället för 4 miljoner jämnt.
   
• Avslöja inte storleken på ditt lånelöfte för mäklaren eller att du är jätteintresserad för mäklaren.
   
• Sätt ett maximalt tak för vad du kan tänka dig att ge för objektet i förväg, det är lätt att dras med i en budgivning. Håll dig till maxtaket. Maxtaket kan gärna stämmas av med vilken månadskostnad för boendet som du känner dig bekväm med. Var säker på att du är bekväm med boendekostnaderna även om räntan går upp betydligt framöver. Se även till att ditt maximala bud är synkat med rådande marknadspriser. Kolla tidigare prisstatistik i området.
   
• Det är alltid säljaren som bestämmer hur de vill genomföra budgivningen och han eller hon kan även ändra sig under budgivningens gång.
   

Budgivningsstrategier och taktiker

All in

Innebär att du lägger ditt maximala bud direkt. Gärna precis efter visningen.

Fördelar – kan skrämma iväg de andra budgivarna med denna taktik. Du signalerar att du verkligen vill ha objektet. 

Nackdelar – du betalar ett högre slutpris än vad du skulle behöva vid en utdragen budgivning.
 

Chockhöjningen

För att skrämma iväg tvekande konkurrerande budgivare.

Fördelar – kan vid rätt tidpunkt vara psykologiskt avskräckande för de andra budgivarna. Visar att du verkligen vill ha objektet och att objektet riskerar att bli dyrt.

Nackdelar – kan leda till intensiv prisstegring och till ett högre slutpris än vid lugnare budgivning om det vid chockhöjningen är fortsatt långt ifrån budgivarnas maximala tak.
 

Minimihöjning

Mala ned motståndet med minst möjlig höjning. Strategin för den som vill vinna med minsta möjliga marginal. 

Fördelar – det finns ingen risk att du betalar över ditt maxtak. Du saktar ned budgivningen vilket tenderar att ge ett lägre slutpris. Extra bra då det är få budgivare.

Nackdelar – drar med sig många budgivare från starten. Håller hoppet uppe hos flera budgivare som hinner bli irrationellt fästa vid objektet. Psykologiskt kan slutpriset uppfattas som lägre då ökningen sker i små steg. Tänk på analogin med grodan i kastrullen. Den budgivaren med högsta maxtaket kommer att vinna budgivningen.
 

Eskalerande bud

Du inleder dina bud med försiktiga höjningar som sedan accelererar i storlek.

Fördelar – signalerar att du verkligen vill ha objektet.

Nackdelar – stor risk att du driver upp slutpriset i onödan.

Först till jämna summor

Lägg bud på eller strax över givna lånelöften. En enkel men effektiv strategi.

Fördelar – många budgivare kommer med lånelöften som speglar jämna miljon eller 100-tusental. Om du är först till de jämna talen så tvingar du potentiellt dina budgivare att överskrida sina lånelöften.

Nackdelar – inga direkta.
 

Spegling av bud

Du höjer lika mycket som alla andra. En av de vanligaste taktikerna, men kanske inte den bästa.

Fördelar – en lätt strategi att följa. Om andra förstår att du speglar kan det sänka budökningarna.

Nackdelar – de andra budgivarna sätter dagordningen och du lämnar över den effektiva kontrollen till de andra.

Sist in vinner

Gå in med ditt bud i slutet av en budgivning när det ser ut som att en budgivare verkar ha vunnit över de andra. Taktik för dig med is i magen.

Fördelar – när de befintliga budgivarna tröttat ut varandra kliver du in som gubben i lådan, med lite tur så orkar de inte fajtas med någon ny. Statistik från Booli visar att budgivare som kommer in sent i budgivningen tenderar att vinna den oftare än de som kommer in tidigt i budgivningen.

Nackdelar – finns risk att säljarna hellre vill sälja till någon som inte har högsta budet och då spelar det ingen roll att du kommer in med högre bud, Risken finns helt enkelt att ditt bud aldrig kommer med i spel.
 

Buda innan visning

Gärna med tidsfrist. Strategin för dig som vill vinna innan tävlingen ens börjat.

Fördelar – om du ger ett tillräckligt bra erbjudande slipper du en budgivning.

Nackdelar – du behöver skaffa dig väldigt bra kännedom om rådande marknadspriser i området. Lägger du erbjudandet för lågt riskerar du ordinarie budgivning där du dessutom har röjt en hel del om hur högt du kan tänka dig gå.
 

Tidsbegränsade bud

Fördelar – stressar en säljare att komma till avslut på ett ”säkert” bud. Kan hindra andra spekulanter att hinna komma med högre bud.

Nackdelar – risk att säljaren säger nej.
 

Sista budet för dagen

Se alltid till att ha det vinnande budet för kvällen/natten.

Fördelar – det hindrar de andra budgivarna från att bli för emotionellt fästa vid objektet och därmed inte lika villiga att buda högt. Den som somnar med högsta budet hinner känna att den redan äger objektet och kommer att vara villig att försvara det mer nästföljande dag. Det drar också ned på budgivningstakten.

Nackdelar – kan irritera fastighetsmäklare och säljare att det går långsamt.
 

Blixten

Höj mikroskopiskt direkt efter bud.

Fördelar – låter ingen ”boa” in sig och bryter ned de andra budgivarna psykologiskt att aldrig få ha ett ledande bud mer än några minuter.

Nackdelar – kan eskalera budgivningstakten vilket kan leda till att budgivarna dras med i ett priskrig som trissar upp slutpriset.
 

Förhala

Sakta ned budgivningstakten så mycket det går. Ber om betänketid, ska tala med banken osv.

Fördelar – med tiden dyker det upp nya objekt som kan locka bort spekulanter från objektet du budar på.  Minskar risken att spekulanterna lägger överilade höga bud. Passar bäst med få andra budgivare inblandade.

Nackdelar – säljaren och mäklaren riskerar att bli irriterade.
 

Skambud

Ett bud under utgångspris, ofta kombinerad med en tidsfrist.

Fördelar - ankrar om prisbilden hos säljaren mentalt kring vad objektet är värt vilket sedan gör att man kan gå upp lite från skambudet och få en affär lägre än utgångspris. Tillsammans med en tidsfrist kan det fungera om det är stort utbud på marknaden.

Nackdelar – fungerar mindre bra i en marknad med få objekt eller många köpare.
 

Hemligt bud

Ge ett bud som inte får kommuniceras med de andra budgivarna, ofta tillsammans med en tidsfrist. Krydda gärna erbjudandet med flexibel inflyttning, städning osv.

Fördelar – Man kan lägga bud som inte trissar upp budgivningen.

Nackdelar – Mäklare är skyldiga att ta emot dolda bud, men det skapar många gånger irritation hos andra budgivare som inte får chansen att buda högre. Säljaren vet att den oftast får högre pris med öppen budgivning.
 

Regler för budgivning

​
Fastighetsmäklarlagen anger inga regler för hur en budgivning går till. Men det finns vissa utgångspunkter att förhålla sig till:

• Mäklaren informerar om hur budgivningen går till. Hur den ska genomföras bestäms av säljaren tillsammans med mäklaren.
   
• Mäklaren kräver nästan alltid att din finansiering av huset eller bostadsrätten är säkrad innan du får lägga ett bud. Genom lånelöftet visar du för mäklaren att finansieringen är ordnad.
   
• Bud är inte bindande – Inte ens om budet är skriftlig så är det bindande, varken för säljare eller köpare.
   
• Säljaren bestämmer över budgivningen – Säljaren har rätt att närsomhelst avbryta budgivningen eller ändra formerna för den. Budgivningen är inte klar förrän kontraktet är påskrivet.
   
• Säljaren behöver inte sälja till högstbjudande. Även om det i 9 fall av 10 är högst bud som vinner.
   
• Mäklaren är skyldig att framföra alla bud till säljaren.
   
• Mäklaren får inte ge löften till någon att få köpa huset eller bostadsrätten.
   
• Mäklaren är skyldig att föra en budgivningslista – listan innehåller information om namn, kontaktuppgifter, budets belopp samt tidpunkt och eventuella villkor.
   

Ha en plan innan budgivningen sätter igång

Är ni två som budar tillsammans så se till att ni är överens om er strategi och taktik innan ni sätter igång. Sätt ett pristak som ni aldrig får överskrida. Håll reda på vilka budgivare som använder vilken strategi och se om ni kan utnyttja den informationen i er egen budgivning. Lycka till!
 

Behöver du hjälp med ett bolån?

Vi kan hjälpa dig som behöver ett lånelöfte och bolån.