Seniorlån kan bli en fälla för äldre

Har du funderat på att ta ett seniorlån eller kapitalfrigöringskredit? Dessa två lån är väldigt lika och innebär att du belånar din bostad och frigör på så sätt kapital som är bundet i huset eller lägenheten. Det låter väl toppen? Men du vet ordspråket ”Om något verkar vara för bra för att vara sant, så är det oftast det.”

Detta är tyvärr inget undantag. Risken är att du på ålderns höst inte har möjlighet att flytta ifrån ditt hus även om du vill det. Därför är det viktigt att du funderar på alla aspekter så att du kan ta ett genomtänkt beslut.

Hur funkar ett seniorlån?
Seniorlån och kapitalfrigöringskredit går ut på att låta äldre belåna sitt hus eller sin lägenhet. När lånet löper ut ska pengarna betalas tillbaka. Det låter kanske som ett vanligt lån men här kommer viktiga undantag. Du behöver varken betala amortering eller ränta under lånetiden, dessa kostnader läggs löpande till lånet och betalas i en klumpsumma när lånet ska återbetalas. Lånet för kapitalfrigöringskredit löper ut antingen när du väljer att sälja huset eller när du går bort, för seniorlån är tiden för återbetalningen bestämd på förhand tex 20 år.

Hur mycket kan du låna?
Hur mycket du får belåna boendet beror på hur gammal du är. Ju yngre du är desto mindre får du belåna huset. Låter det konstigt? Inte alls. Modellen innebär att kreditgivaren räknar in din förväntade livslängd. Är du en ung pensionär på 65 räknar kreditgivaren med att du ska leva i 20-25 år till. Ju yngre du är desto dyrare blir lånet totalt eftersom räntan får ticka på ostört i flera år och skulden växer i väldans fart. Därför behöver kreditgivaren inte låna ut så mycket pengar för att göra sig en rejäl hacka på din bekostnad.

Vad kostar ett seniorlån?
Räntan ligger idag på mellan 4,5 – 5 procent vilket är mycket högt i jämförelse med ett vanligt bolån. Dessutom är den rörlig vilket innebär att den kan stiga i framtiden. Till det tillkommer ytterligare avgifter såsom uppläggningsavgift, årsavgift samt eventuell värderingskostnad av bostaden. Tänk även på att i vissa fall kan det behövas nya pantbrev. Om du redan har bolån hos en bank ska det lösas in i samband med att du skaffar det nya lånet. Det kan betyda att det belopp du faktiskt har kvar av seniorlånet kan bli mycket lägre än du lånat. Dessutom kan du behöva betala ränteskillnadsersättning till din gamla bank om lånet var bundet.

Eftersom räntan inte betalas årligen innebär det att du inte kan göra något årligt avdrag i deklarationen. När du löser lånet får du göra avdrag för räntekostnader mot en eventuell reavinst som uppkommer när du säljer bostaden. Här bör man se upp!! För att kunna göra ränteavdrag måste det finnas skatt att reducera - Grundförutsättningen för alla skattereduktioner är att personen som vill göra avdrag har betalat tillräcklig skatt. När du utnyttjar ränteavdraget kommer den summa skatt som du skulle betala minskas. Har du under året betalat relativt låg skatt kommer du därför inte kunna göra så stora ränteavdrag. Hur stort avdrag som kan ske beror alltså på hur stort belopp som betalats in i skatt under det taxeringsåret som ränteavdraget avser. Som pensionär gissar jag att inkomstskatten kommer ligga långt under det ränteavdrag du skulle kunna få. Har värdet på huset däremot ökat markant kan du sannolikt nyttja ränteavdraget mot vinstskatten. Men kom ihåg, detta utgår ifrån det skattesystem vi har nu. Vi har ingen aning om vilka avdrag vi får göra om 20 år.

Fördelarna

• Du betalar inte någon ränta eller amorteringar under lånetiden
   
• Skulden betalas först när du säljer huset eller när du själv går bort
   
• Du garanteras att aldrig ha en kvarvarande skuld när bostaden säljs genom så kallad skuldfrigaranti. Räcker inte försäljningssumman avskrivs resterande skuld.
   
• Utbetalningen kan göras i klumpsumma eller genom månadsutbetalningar. 

Nackdelar

• Hög ränta – räntorna ligger idag ca 3 procentenheter högre än för ett vanligt bolån.
   
• Stor skuld - Räntan läggs löpande till lånet och den totala skulden bli ofta dubbel så stor eller mer än det ursprungliga lånet.
   
• Inlåsning – skulle du vilja sälja ditt boende och flytta till något annat kan det bli omöjligt eftersom det inte finns något eller mycket lågt värde kvar efter att lånet har återbetalats. 
   
• Nekat bostadstillägg - Den extra inkomst du får med lånet kan göra att du går miste om bostadstillägg.
   
• Ränteavdrag – du kan inte göra något årligt avdrag i deklarationen. När bostaden säljs kan ränteavdrag göras mot eventuell vinst om reglerna är de samma.
   
• Värde på boendet – En villa måste minst vara värderad till 900 000 kronor och bostadsrätt 500 000 kronor för att bli beviljad lånet

Andra alternativ

1. Banklån - Har du möjlighet att få ett vanligt banklån är det ett mycket billigare alternativ. Jag är medveten om att det kan upplevas som svårt för personer med hög ålder att få nya lån. Detta beror på att bankerna enligt lag ska göra en kreditprövning och bland annat ta hänsyn till inkomsten, återbetalningsförmågan och se till att du har kvar pengar att leva för efter du betalat dina lån. 
    
2. Låna av barnen - Ett annat alternativ som kan vara värt att titta på är att låna av barnen. Har dina vuxna barn möjlighet att ta ett bolån med låg ränta så kan ni upprätta ett skuldebrev där ni betalar barnen räntor och amortering som motsvarar bankens villkor för lånet. Barnens säkerhet är huset som de en dag ändå ska ärva. En sådan manöver kräver dock juridisk hjälp för att säkerheten blir optimal för era barn.
    
3. Sälj huset – Har fastigheten ett stort värde och belåningen är mycket låg kan det vara värt att sälja huset för att frigöra kapital. Problem som kan uppstå är att den nya boendekostnaden blir mycket högre. Detta kan innebära att det inte alls blir mer att röra sig med varje månad. 
    
4. Spara innan pension – det bästa är att spara under många år, för att kunna leva det liv man vill utan att behöva låna. Att planera och vid behov spara för din pension är viktigt för att du ska kunna fortsätta leva det liv du vill även på ålderns höst. Att lägga undan en summa varje månad under många år kan ge en fin ränta på ränta effekt om du placerar dem klokt.

Exempel på vad ett seniorlån/ kapitalfrigöringskredit kan kosta:

Exempel 1
Du är 65 år och har ett hus värderat till 3 000 000 kr. 
Din belåningsgrad är 20 procent, det vill säga du har 600 000 kronor i lån.
Du betalar 1.5 procent i ränta till banken och amorterar inget just nu. 
Din kostnad per månad: 750 kronor. 
Du får varje år göra ränteavdrag i deklarationen med 30% av räntekostnaden. 
Din faktiska månadskostnad är 525 kr

Du bestämmer dig för att ta seniorlån (eller kapitalfrigöringskredit). 
På grund av din unga ålder, beviljas du ett lån upp till 30% av huset värde det vill säga 900 000 kr. Räntekostnad för detta lån 4,5 %/ år som läggs på den totala skulden. Du måste lösa dina banklån först. Av de 900 000 du lånat får du faktiskt ut 300 000 kronor som du kan välja att ta ut i en klumpsumma eller fördela ut dem månadsvis de kommande 20 år (förväntad livslängd). I snitt blir det ett tillskott på ca 1250 kr i månaden. 

När du löser lånet efter 20 år ska du betala 2 170 543 kronor. 
Det har alltså kostat dig 9 044 kr i månaden att få använda 1 250 kr i månaden. 
Dina räntekostnader är 2 170 543 – 900 000 kr= 1 270 543. 

På räntekostnaden 1 270 543 kr får du dra av 30 % av de första 100 000 kronorna samt 21 % av de återstående under förutsättning att du har någon vinst att jämka mot. Din faktiska räntekostnad: 994 729 kr. Till detta tillkommer: Uppläggningsavgiften, värderingsavgift, aviavgift, pantbrevkostnader. 

Exempel 2
Du är 75 år och har en lägenhet värderad till 1 000 000 kr. 
Du har inga lån på ditt nuvarande boende.

Du bestämmer dig för att ta seniorlån (eller kapitalfrigöringskredit). 
På grund av din ålder, beviljas du ett lån upp till 39% av huset värde det vill säga 390 000 kr. Räntekostnad för detta lån 4,5 %/ år som läggs på den totala skulden. 

Du kan utnyttja dina 390 000 kronor antingen i en klumpsumma eller så väljer du att fördela ut dem månadsvis de kommande 10 åren (förväntad livslängd).
I snitt blir det ett tillskott på 3 250 kr/månaden.

När du löser lånet om 10 år ska du betala 605 658 kronor.
Det har kostat dig 5 047 kronor/månad för att använda 3 250 kr
Dina räntekostnader är 605 658 – 390 000 kr= 215 658 kr